见圳客户端·深圳新闻网2021年1月8日讯 昨日上午，第一太平戴维斯发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告，对深圳2020年商业和住宅地产进行总结与展望。据了解，深圳甲级写字楼年度净吸纳量同比下降13.0%，但四季度租赁需求积极复苏，季度净吸纳量环比上升两倍。零售物业年度净吸纳量受上半年疫情影响而降至近十年均值三分之一，四季度市场需求显著回暖。年内深圳一手住宅供需两端同步增长，但政策收紧令成交量缓增。

甲级写字楼市场

数据显示，2020年第四季度，深圳全市合计迎来约18.0万平方米的新增甲级写字楼面积。整体来看，深圳全年录得14个项目交付，合计逾百万平方米，令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中，南山区占全市年新增供应面积的68.3%。

从需求端来看，租赁需求积极复苏，全市季度净吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米，为2020年的季度峰值。但年内受疫情负面影响，全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米，尽管如此，仍高于近十年均值24.5%。

就分布情况而言，租赁需求主要来自TMT（科技、媒体、通讯）、金融业及专业服务业，值得一提的是，南山区由TMT行业发展带动需求显著，贡献全市净吸纳量近七成。

空置率方面，相较2020年前三个季度全市平均空置率持续环比上升，第四季度终迎来积极迹象，季内低量供应叠加需求提振，令全市平均空置率环比下降1.8个百分点。然而，全年新增供应共计逾百万平方米，加之疫情带来的负面影响，全市空置率同比上升2.9个百分点，至27.9%。

租金方面，截至2020年第四季度，租金下降趋势已持续两年。业主维持灵活优惠方案，对优质租户更愿进一步放宽条件以价换量，因此，全市租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金录得人民币每平方米每月188.3元。

展望2021年，深圳甲级写字楼预计约有135.9万平方米的新增供应，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态，未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量逾百万平方米。由于政策的加持，深圳将是企业设立华南新办公点的首选城市之一。此外，2021年的高量供应将令本地市场去化压力倍增，空置率料将上升。

零售物业市场

据统计，2020年，深圳全市共有五个购物中心开业，其中宝安福城万达广场以较高入驻率于第四季度开业，为市场增添约10万平方米的零售面积。截至年末，全市优质零售物业总存量同比扩容8.9%，达526.0万平方米。

从需求端来看，第四季度市场需求回暖并趋稳，季度全市净吸纳量环比上升1倍至10.2万平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出现，年度净吸纳量降低至近十年均值约三分之一的水平，录得13.3万平方米。

随着新增供需平衡，全市平均空置率趋稳，环比微降0.2个百分点，多数子市场空置率均呈环比下降。但全年来看，全市平均空置率同比上升5.3个百分点，录得9.6%。其中，2020年上半年，市场租户呈现较大波动，餐饮、个人护理、亲子设施类业态承压较大；下半年，新旧品牌加速更替，尤其是连锁餐饮品牌积极拓张，支撑餐饮业需求显著反弹。此外，时尚类和护肤品、化妆品及香水类业态迎来新面貌，年内录得多个中高端品牌扩张及首店开业，为消费市场注入新活力。

租金方面，截至第四季度末，全市平均租金为人民币每平方米每月658.2元。随着业主市场信心逐渐恢复，租金渐趋稳定，全市租金指数环比微升0.1%，但年内疫情爆发令部分业主经营承压，全市租金指数同比下降2.9%，其中核心商圈竞争加剧，租金同比均有下降，新兴商圈则由于以社区型零售项目为主，租金同比变化维稳。

展望2021年，深圳预计有五个优质零售项目开业，届时将为市场带来约77.3万平方米新增供应，其中龙华壹方城和龙岗万达广场分别达25万和30.5万平方米的零售建筑面积。新增供应多位于亟待配套完善之区域，供应区域较均衡。

一些存量项目有望于2021年完成升级改造工程或租户及业态调整，其租金水平料将提升，譬如罗湖、福田等以存量市场为主的商圈内项目的品质和消费体验将得以优化。

深圳仍是国内外品牌扩张所青睐的目的地之一，租赁需求料维持增长。市场品牌多样性仍有提升空间，空置率和市场租金均预计维持稳定。

住宅市场

为缓解供需矛盾，2020年深圳加快批复预售项目，市场供应增加。年内深圳一手住宅销售市场供应量约达633.4万平方米，同比上升12.2%。其中，核心区域的合计供应面积同比减少26.8%，新兴区域的合计供应面积同比增加22.7%。

从需求端来看，2020年深圳购房需求保持增长，一手住宅成交量达507.0万平方米，同比上升11.9%，较2019年下滑20个百分点，这主要归因于年内出台的“715”新政对购房者资质提出了更严格的要求。

展望2021年，“稳房价”仍为主基调，深圳政府将继续加大市场监管及政策调控力度，政策将保持一定弹性空间，旨在引导楼市健康发展。此外，政府将继续大力推动土地供应、住房用地及住房供应，优化供给侧结构，供需矛盾局面将逐渐改善。（朵朵）