仅隔半个多月，东莞推出“莞七条”再为楼市松绑。
5月14日凌晨，东莞市住建局通过微信公众号发出了八部门联合印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知指出，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，适时优化购房政策，自今年5月1日起恢复个税购房政策，优化人才购房和新入户购房等政策。结合4月29日中共中央政治局会议相关精神，进一步完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。该通知从5月14日起施行。
相比4月28日东莞市住建局在“莞e认购”小程序以新增“温馨提示”的形式进行楼市政策首次调整，这次官宣可谓大张旗鼓，且当日执行，更有时不我待的紧迫感。
【一】
4月19日，东莞进行2022年首批土地拍卖。原定于4月19日至20日集中出让的8宗宅地，其中6宗因故终止出让。剩下两宗地块，一宗被保利发展以8.85亿元竞得，一宗被武汉城建旗下武汉地产以底价50.13亿元拿下。
东莞在4.28楼市政策调整中，最重要的是两条：恢复个税购房政策，既认社保、也认个税，“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。这两条主要是消除了深圳客户购买东莞楼盘的障碍。
4月29日，深圳进行今年首批集中供地出让。当天8宗地块全部顺利成交，合计成交金额约193.3亿元，总规划建筑面积约107.06万平方米。5月5日，广州进行2022年首批集中供地出让。最终，18宗地块成交17宗，总成交价341.396亿元，1宗地块流拍。
土地拍卖往往是楼市的风向标。深圳、广州土地拍卖顺利，预示着地产商对后市依然看好。事实上，广深目前楼市政策依然保持稳定。
相比之下，东莞在5.14“莞七条”中的松绑力度就更大，政策也更具针对性和实用性。这主要包括个人住房增值税征免5年改2年、商品房限售年限3年降为2年、二孩或三孩家庭可多买一套住房、双（多）证房视作一套商品住房以及购买绿色建筑公积金贷款可上浮20％。
【二】
东莞在“支持改善性需求”方面明确提出——
响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。
这一新政其实属于“抄作业”。5月13日，“南京房地产业协会”公号证实了南京楼市新政：自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。更早的动作则发生在无锡：4月25日，无锡市卫健委发布的《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》中明确，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。不同之处在于，无锡相关政策是以卫健委的名义发出的，东莞则是住建局干了卫健委的事。至于在公积金方面给予二孩家庭倾斜优惠以及购房补贴的政策，各地就更多了。
对于给予二孩以上家庭多一个购房指标这一政策，尽管还有争议，但在人口下降的大背景之下，预计这种政策依然将会在更多城市推行，以显示鼓励生育和对二孩家庭的优待——其象征和预期意义更大，其实际作用至少是在二孩生育完成之后。与此同时，鉴于二孩家庭在一线城市中的较大存量，如果实行“＋1”政策，将释放出数量不少的房票需求，预计这项政策将很难在一线城市尤其在土地供应吃紧的深圳推行。
因此，在深圳难以放开的情况下，东莞上述政策实际是面向深圳的二孩家庭释放了一张东莞房票。接下来，要看惠州是否跟进“抄作业”了。
【三】
在“莞七条”中，引起较大关注的是”双（多）证房视作一套商品住房”政策——
为解决“一房多证”历史遗留问题，居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，视作一套商品住房。
可以说，和长沙首推的“房子出租，可核减住房套数”的规定一样，东莞”双（多）证房视作一套商品住房”这项政策亦属独创，的确击中了很多购房者的痛点。
“一房双（多）证”现象主要发生在2010年前。2006年5月，建设部等国家九部委发下了被业界称为“7090”政策的《关于调整住房结构稳定住房价格的通知》。该通知明确：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。为规避这一政策，各地出现了“一房双（多）证”现象，就是一个大户型办成两张房产证来卖。这在各地尚未限购的情况下，购房者并不在意。但在2010年之后，各地相继推出限购政策后，“一房双（多）证”就变得十分难受。毕竟，在房票变得十分金贵的情况下，“一房双（多）证”就如同鸡肋了。在同样区域，“一房双（多）证”的住房的售价要明显低于单证住房。因此，深圳一些“一房双（多）证”比较集中的小区业主，2020年提出了允许“双证合一”的诉求，但最终因与调控政策不符而被否决。
和二孩家庭增加一张房票一样，东莞”双（多）证房视作一套商品住房”的政策同样旨在增加需求端。这在二三线城市来说，的确可以撬动一部分潜在的购房需求。但同样，预计这项政策在一线城市很难放开。主要原因是，如此难以体现公平性。这种现象基本发生在2010年前，作为购房者已经极大地分享了房价上涨的红利。如果采取“双证合一”，不仅变成“单证房”的房价将再度上涨，而且将多出一张极具消费能力的房票，这比给二孩家庭增加一张房票影响更大。可以参照的是，在2020年深圳“7．15”楼市新政后，随子女随迁深圳的父母们都被取消了购房资格，满足这一部分人的的刚需，无疑要比“双证合一”或者“双证视为一”更为急迫。
【四】
总体来看，东莞作为一个“双万”城市，其政策可以腾挪的空间无疑要更大一些。像南京、苏州和长沙等二三线城市的楼市松绑政策均带有摸索性质。至于一线城市，因差异较大且带有传导效应势必更为谨慎一些，尤其在央行5月15日对首套房贷“定向降息”20个基点最低利率达到4.4％的背景下。
具体于深圳而言，尚未购房的群体对任何松绑楼市的举动亦十分担心，希望留给上车的时间再充裕一些。这都是可以理解的。在深圳楼市基本格局没有大的改变的情况下，上述潜在购房者担心与决策者的担忧其实是一致的。因此，深圳楼市政策微调是可能的，比如在参考价、税收、公积金贷款等方面，但整体上保持稳定性和延续性仍是主基调。
来源｜晶报APP
